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　　本报记者 毛艺融

　　机构间REITs（不动产投资信托基金）迎来更多政策支持。日前，上海证券交易所修订形成了《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号——大类基础资产（2026年修订）》
，增设机构间REITs特别规定章节，从制度层面明确将具备权益属性特征的不动产ABS（资产支持证券）命名为机构间REITs（原持有型不动产ABS） ，明确了其权益属性的产品定位和要求 。数据显示
，截至目前，已有90单机构间REITs项目在上交所申报 ，规模超1700亿元
。

　　设立于2024年7月份的“建信住房租赁基金持有型不动产资产支持计划”（以下简称“建信长租项目 ”）
，是我国首单住房租赁机构间REIT，由中金公司担任ABS管理人 ，建信住房租赁基金担任原始权益人。近期
，建信长租项目2025年度及2026年一季度业绩发布暨投资人交流活动在北京举行 。《证券日报》记者对项目底层资产同步进行了走访。

　　中金公司投行委委员 、固定收益组执行负责人贾舟祺对《证券日报》记者表示：“近两年来，在机构间REITs市场蓬勃发展
、制度持续完善的良好态势下 ，建信长租项目始终保持稳健运行态势
，凭借扎实的底层资产、规范的治理体系与成熟的运营能力，展现出稳定的收益水平与充沛的市场活力 ，向市场和投资人交出了一份扎实可信的答卷
。
”

　　持续推动扩募

　　提高资产组合价值

　　“项目设立的初心是打造资产上市平台，核心是规模大 、经营稳、流动性强
，因此持续推动扩募，提高资产组合价值。”建信长租项目负责人介绍 。

　　去年9月份 ，建信长租项目顺利完成了首次扩募
，这是全市场首单机构间REITs的扩募项目，正式打通了机构间REITs扩募的路径
。本次扩募吸引了33家各类投资机构的积极参与 ，认购倍数高达7.8倍
，为机构间REITs二级市场的流动性奠定了良好基础。

　　此次走访的建信长租北京旧宫项目——“泊寓院儿 ”，为北京稀缺的大型长租公寓社区项目 ，也是建信长租项目持续扩募的储备资产之一 。北京旧宫项目共计1505间白领公寓
，已于2025年9月份投入运营
。截至今年5月31日，项目的时点出租率已达到94.1%。

　　在走访“泊寓院儿”时 ，有机构投资者多次询问房间面积
、价格、在租客户画像 、周边配套设施等信息 。记者注意到
，这些投资者大都来自保险
、银行理财、券商资管等机构
。

　　建信长租项目负责人介绍，目前项目底层资产已覆盖4城共5个资产。未来随着项目持续扩募 ，其底层资产丰富度还将不断提升，在资产分散度 、产品规模提升
、二级流动性改善等方面的优势也将愈发凸显 。

　　“项目的底层资产与运营能力必须经得起市场检验
，呈现出稳定、长期可持续的收益水平
。同时，产品必须具备良好的流动性 ，吸引多元化投资人加入
，促进二级市场交易。
”上述负责人还提到，“建信长租项目目前入池的均为保障性租赁住房 ，属于面向终端客户的产品类型
，其现金流稳定性良好，能够为投资人提供稳健的资产支撑 。”

　　建信长租项目在上交所首发挂牌后 ，项目中证估值（除权前）保持稳定上涨的趋势
，相较近期发行的5年 、10年及30年国债估值更加稳定。

　　“完善的投资策略搭配规范的运营管理，是产品行稳致远的重要保障
。 ”贾舟祺介绍 ，建信长租项目已累计召开10次管理委员会会议
，协同投资人代表深度参与项目预算
、升级改造、收益分配 、资产扩募等重大事项审议，让投资人深度共治
、透明共督 ，构建起良性的投资者互动治理生态。

　　贾舟祺表示：“未来，我们将进一步深入挖掘优质住房租赁资产
，探索常态化、优质化 、稳健化的扩募发展战略，通过常态化扩募与存量提质双向发力 ，持续提升产品的收益稳定性、资产多元性和市场竞争力
，努力将建信长租这一产品打造成为市场认可
、投资人放心、长期可持续发展的产品标杆，推动住房租赁市场的规范化 、高质量发展 。
”

　　推进市场建设

　　标杆项目持续落地

　　建信长租项目的亮眼表现 ，是当前机构间REITs市场蓬勃发展的一个缩影
。

　　机构间REITs是上交所资产证券化框架下的创新权益型ABS产品
，实质上为机构间资产上市权益产品，其核心功能与IPO
、公募REITs一致 ，发行上市属于标准资产上市行为
，是构建多层次REITs市场的重要一环，可衔接Pre-REITs与公募REITs ，为公募REITs储备资产。

　　自2023年12月份推出首单机构间REITs以来
，上交所大力推进机构间REITs市场建设，目前已实现保租房、能源基础设施 、仓储物流
、数据中心等标杆项目持续落地 ，推动激励约束、信息披露 、二级交易
、平台扩募等创新机制落地，实现与公募REITs协同发展
，优势互补 。

　　截至目前，已有90单机构间REITs项目在上交所申报 ，申报规模超过1700亿元；已成功发行55单项目
，发行规模近1000亿元
。

　　“下一步，我们将按照证监会总体部署 ，围绕机构间REITs市场组织和生态建设
，进一步有效推动项目落地，鼓励市场主体探索资产类型创新 ，全面推动机构间REITs市场高质量发展。”上交所相关负责人表示 。

　　业内人士认为
，随着政策体系持续完善、投资者认知不断加深，机构间REITs的市场容量与产品创新空间将不断拓展 ，为实体经济注入源源不断的金融活水
。